相場より高い家賃なのに入居率100%な訳

小牧市 賃貸管理

はじめに

賃貸経営で一番大切なこと、それは入居率です。
次に大切なのは、いくらの家賃で貸せてるかです。

そんなこと分かってるよ!

分かってはいるけどどうしたらいいか!

という声が聞こえてきそうですが、今回はどうすれば相場より高い家賃で入居率100%に出来るかを解説していきます。

現状

今の家賃収入で満足ですか?
今の入居率で満足ですか?

空室になるたびに家賃が下げないと決まらない・・・
空室になってもすぐに決まらない・・・
などの不満をお持ちではないでしょうか?

こんな時代だから仕方ないとあきらめていないでしょうか?

賃貸物件の資産価値

賃貸住宅の資産価値は、固定資産税評価でも土地の広さでも建物の新しさでもありません。

ズバリ!収益性です。

当たり前のことですが、売り上げから経費・支出を引いた額が利益です。利益がどれだけあるかが資産価値です。

では、相場より高く入居率100%にする方法を説明します。

物件の管理方法

入居率を上げるには管理会社に依頼しないといけないか?

答えは、どちらでもOKです。

自主管理でも相場より高い家賃で入居率100%を維持されているオーナー様はたくさんいます。

仮に管理を委託するにしても、その管理会社や管理会社のスタッフが 相場より高く入居率100%にする ことを意識していなかったり、最初から無理と考えている管理会社に依頼するのは時間的損失が非常に大きいと思います。

では、自主管理がいいのか?

自主管理か管理会社に委託するかが問題ではなく、『 相場より高く入居率100%にする 』という意識をオーナー様も管理会社や管理会社のスタッフが持っているかが重要なのです。

次の章で、その秘訣のヒントをお話しします。

相場より高く入居率100%にする ヒント‼

私は、24歳から31歳まで大手賃貸仲介会社にて営業職として勤務させていただきました。

その経験から少しお話をさせていただきたいと思います。

あるオーナー様が賃貸マンションの新築計画をされていて、私を含め3社の大手賃貸仲介会社に家賃査定依頼をされていました。

そんな中、どうしてもその物件を取り扱いたかった私は相場より5,000円高い家賃設定をして依頼をもらうことが出来ました。

社内ではなんでこんな高い家賃で依頼をもらってきたんだと怒られましたが、とにかく完成までに満室にすることしか考えてませんでした。

来店されるお客様もある程度下調べしてから来店される方が多いため、最初からこの物件指定で来られる方は少なかったのですが結果としては完成時に見事満室にすることが出来ました。

これだけの説明では、全くどうやって決めたのかわからないと思いますが、それでいいのです。

私が知っていただきたい、 相場より高く入居率100%にする ヒントがここに入っています。

相場より高く入居率100%にする 答え

相場より高く入居率100%にする 方法の答えは、

『仲介会社がいかにその物件に対し、やる気になってくれるか‼』

です。

エッ、それが答え・・・当たり前・・・
と言われそうですが、これが答えです。

物件力も大切ですがそれ以上に大切なのは大家力です!

いかに、仲介会社にこの大家さんの物件(管理会社の物件)を決めたいと思ってもらえるか、これがすべてです。

逆に、物件力があっても大家力のない物件は、相場よりや安くないと決まらないのが現実です。

今の時代、それだけ賃貸仲介会社の力は絶大なものだと再認識するべきだと思います。

では、どのようにしたら仲介会社にそのように思ってもらえるか?を解説していきます。

どうすれば仲介会社がやる気になってくれるのか?

ここが、一番知りたいポイントだと思います。

・手数料を多く払えば・・・
・お中元、お歳暮を持っていく
・スタッフに小遣いをあげる
・食事会を開く
・値下げ交渉に応じる
などの意見が聞こえてきそうですが、悪いことではありませんが会社としてはグレーな部分が残りますしそんなに効果は見込めない気がします。

逆に最近の若い、仲介会社のスタッフなどは大家さんと食事なんて気を使うし面倒くさいと思われるのがほとんどだと思います。

では、どうすればいいの?

仲介会社に気に入ってもらうコツ‼

仲介会社や仲介会社のスタッフに気に入ってもらうコツは、

『一定の距離感を保ちながら、仲介会社の気持ちを考え、人として接すること』

です。

現に私だけでなく、大手賃貸仲介会社に勤務してる時の同僚スタッフもそうでした。また、いまのスタッフもそうだと現役の店長からも話を聞いています。

それだけ??と言われそうですがそれだけです。

これが出来れば、管理会社に依頼しなくても自主管理で 相場より高く入居率100%にすることは十分可能です。

逆に管理を委託していても、 このことを理解していないまたは実践されていない管理会社は相場より高く入居率100%にすることは不可能です。

仲介会社との付き合い方

仲介会社との付き合い方は、

・一定のところまでは信頼してしっかりと任せる
・仲介会社の言うとことをすべて聞くのではなく的確に判断する
・感謝をしっかり伝える
・面倒くさくない程度に人間関係の構築をする
・払うものは払う、払わないものは払わない
などポイントはたくさんありますが、私自身が賃貸仲介の営業スタッフであったので、いつも自分に置き換えて仲介会社のスタッフと対応するようにしています。

当然、時代は変わっていますので仲介会社やそのスタッフの考え方などは少しづつ変化していきますが、その変化に合わせ対応しています。

その結果、自身の保有する物件また当社の管理する物件は、基本的に 相場より高く入居率100%にするに近い運営をすることが出来ています。

まとめ

いかがでしたでしょうか?

あまりにも答えが単純すぎて、拍子抜けされた方もおみえかもしれませんが、言葉で書くと単純なんですが実際に行動しようと思うと非常に難しいと思います。

そこで、自身では難しいと考え管理会社に管理委託されることはいいことだと思いますが、その管理会社が、 『相場より高く入居率100%にする』を理解、実行しているかを見極めて管理委託することが重要だと思います。

最後に、家賃滞納や入居中のトラブル・退去時トラブルは入居者があって初めて発生するトラブルです。

トラブルが嫌なら入居者を入れないことです。

是非、そんな気持ちで 相場より高く入居率100%にする を目指してください。

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