賃貸経営に大影響!120年ぶりの民法大改正

民法改正 賃貸

はじめに

令和2年4月に120年ぶりとなる民法の改正が施行されます。

この民法改正により、賃貸経営をするうえで今までの常識や考え方が大きく変わる部分がありますのでしっかりそのポイントを押さえておいていただきたいと思います。

賃貸経営に影響を及ぼす民法改正点

今回の民法改正で、賃貸経営者が最低おさえておきたいポイントをまとめてみました。

1.敷金の取り扱い、退去時の原状回復
2.個人保証の制限
3.家賃請求の消滅時効
4.家主の修繕義務、家賃減額請求
5.転貸と賃貸借契約解除
6.その他

上記について説明をしていきたいと思います。

敷金の取り扱い、退去時の原状回復

今までの民法では、敷金についての定義・原状回復義務に関する明文化されていませんでしたが、今回の改正で明記されることになり、これを知った借主から今まで以上に敷金の返還請求を求められるケースが多くなると考えられます。

敷金の取り扱いに関して

敷金の取り扱いに関しては、従来の慣習と大きな変化はありませんが下記の事項が民法に明記されることになりました。
1.敷金に関する性質や考え方、返還時期等が明文化されました。
2.借主からの申し出による、敷金を賃料に充当する申し出はできないと明文化されました。(逆に貸主は、賃貸借契約期間中でも借主の支払うべき賃料や修繕費などに敷金を充当することが出来ます)

原状回復について

賃貸住宅の原状回復に関する事項は、民法に記載はされていないものの、 平成10年に国土交通省が『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』を発表し、改訂などが重ねられ、現在ではかなり多くの人が退去時の原状回復に関してすべて新品にして返還しなければいけないという認識はなくなってきたと思います。

今回の民法改正では、この原状回復に関することも民法に明記することによって、より世間に浸透してくると予想されます。

しかし、今回の民法改正では特約に例外を設けることに関しては、禁じていないので、契約書を作成する時に、畳やクロスの日焼けなど自然損耗に関して、特約をしっかり記載することで、原状回復費用を借主に請求できることもありますので、しっかりとした契約書を作成していくことが今後重要になってきます。

個人保証の制限

最近は、家賃保証会社等の充実により、連帯保証人を求められるケースは少なくなってきていますが、法人契約や学生契約、保証会社の審査が通らない方などは連帯保証人を付けてもらい契約するということがあると思います。

今回の民法改正では、その個人保証について大きく2つのポイントが明記されました。
1.保証限度額の開示
2.保証契約書面の作成義務

保証限度額の開示

従来は、賃貸借契約の連帯保証人になると借主が負う債務(賃料・修繕費等)を、連帯して負う義務があり、連帯保証人が負う保証額の上限が定められていませんでした。

そこで今回の改正により、契約時に連帯保証人に対し、保証の極度額(限度額)を明示しないといけなくなりました。

(記載例)
・連帯保証人は賃借人の賃貸人に対する債務のうち、家賃の6か月分を上限に保証義務を負う
・連帯保証人は賃借人の賃貸人に対する債務のうち、100万円を上限に保証義務を負う

など、保証の上限を定めなければいけなくなりました。
上限に関しては、明確な規定はありませんが、あまり大きな額を設定すると連帯保証人が見つからない、また裁判等になった時にいろいろな理由で無効とされることも考えられますので、設定金額に関しては管理会社等とよく話し合って設定する必要があります。

保証契約書面の作成義務

今までは、保証内容を記した書面作成は義務ではありませんでしたが、今後は上限額(極度額)を定めた契約書( 電磁的記録は可)を交わさなければ無効と明記されます。

書面での契約が必須になりますので、契約書に記載する内容等は専門家と話し合いながら作成することが大切です。

家賃請求の消滅時効

家賃の債権(家賃を請求する権利)の時効は原則5年です。これは民法改正後も同じです。

ただし、今回の改正で、時効完成の猶予が追加されています。

家主の修繕義務、家賃減額請求

基本的には従来の考え方と大きな違いはありません。
・借主以外の責任で破損した部分は、貸主が修繕義務を負う(外部要因からの破損等も含む)
・必要な修繕を貸主が行わない場合、借主は修繕をして、その費用を貸主に請求できます。
・退去時、借主が取り付けた、取り外し可能な設備や付属品は借主の責任で撤去。ただし、貸主が撤去を請求しなければ、そのままで退去することは可能ですが代金等の請求はできません。
・借主の責任ではない水漏れ等で、部屋の一部が使用できない場合は家賃の減額請求ができることが明文化されました。
(旧民法)請求することができる⇒(改正民法)当然減額される

ここでもポイントになってくるのは、やはり契約書の内容で、退去時にどのようにして出てもらうか、設備等の不備があった場合など何日間、家賃減額の免責期間を設けるかなどをしっかり契約書を作り上げ、使用していくことが大切です。

転貸借と賃貸借契約解除

転貸借とは、一般的にサブリース(借り上げ)と言われる、形式で管理を委託される場合 などがこれにあたります。

それぞれの立場をA・B・Cに分けて説明します。
所有者・大家(A)、Aに家賃を支払い借りている人(B)、Bに家賃を支払い借りている人(C) とします。

例1) CはBに家賃支払っているが、BがAに家賃を支払っていない場合
・この場合、AはCに家賃の支払いを請求することが出来ます。
・Cが家賃を支払わない場合、AはBとの賃貸借契約を解除することができます。
・AとBの契約が解除されると自然的にBとCの契約が解除され退去しなければなりません。
・CがAに支払う家賃は、AとBが契約している家賃です。

今回の民法改正では、内容の変更というよりも、今までの条文をより明文化した感じです。
このことにより、サブリース会社の信用力や資金力が問われる時代になってきています。
今後、このようなサブリースを行う会社に関して免許制度をとるなどの整備がなされてくると思います。

民法改正をうまく乗り切るために

民法改正の内容を知らなかったでは、後で後悔しか残りませんので、今からしっかりと勉強しておくことが大切です。

と、いっても難しい法律をすべて把握するのは大変なことですし現実的ではないと思います。

そうなると、賃貸経営をするうえで民法改正をうまく乗り切るために一番大切なのは、
・管理会社
・賃貸に詳しい仲介会社
・弁護士
・司法書士
などの、いいパートナーがいるかいないかです。

個別で、いいパートナーを見つけるのが難しい場合は、すべてのパートナーを把握して付き合っている管理会社を探し、管理委託するのが一番いいでしょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか?

120年ぶりに、賃貸借契約がらみの民法が改正されるということで、いろいろなところでざわつきが感じられます。

今後は、マスコミがワイドショーなどで消費者目線に立った報道が加速されることが予想され、権利主張をしてくる契約者が増えてくると思いますので事前の自己防衛が必要になってくると思います。

その為にも、しっかりと民法改正の内容を把握して、大家様目線で契約をしてくれるパートナーを見つけることが一番の解決策だと思います。

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