収益物件は、抵当権・根抵当権どちらがいい?

はじめに

収益物件をお持ちの方、またはこれから収益物件を保有されようとされる方に、ぜひ知っておいていただきたいのが、抵当権には根抵当権と抵当権があるということです。

金融機関から融資を受けるとき、こちらから何も言わないとほとんどの金融機関が根抵当権で抵当権を設定してきます。

まずは皆様に、抵当権と根抵当権の違いを知っていただき、後々後悔しないようにしてください。

抵当権・根抵当権ってなに?

抵当権とは、言い換えると担保のことです。

金融機関からお金を借りた時に、金融機関が、万が一返済がされないときの為に担保として不動産につける権利です。

いわゆる、差し押さえや競売する時に、他の債権者より優先的に抵当権を付けている不動産を売却して貸付金を回収することができます。

これは、法務局で不動産の登記簿謄本を取得すると、乙区といわれる所有者欄(甲区)の下に記載される事項です。

そして、乙区に抵当権の設定がある場合、
・抵当権か根抵当権か
・抵当権を設定した金融機関名
・抵当権の設定金額
・利息(遅延利息)
・債務者名
などが記載されています。

登記簿謄本は誰でも取得することができますので、機会があれば一度見てみてください。

抵当権とは

抵当権とは、実際借りた金額に対して設定する方法です。

もし借入残高が減ってきて、担保的に余力(3000万円の担保力があるけど、借入残高が1000万円の場合、2000万円の余力)がある場合、追加で1000万円を借りたとすると、新たに借りた1000万円を2番抵当として設定します。

このように、借入金ごとに担保設定する方法が抵当権になります。

根抵当権とは

根抵当権は、すごく簡単にいうと、実際に借りた金額ではなく、その不動産の担保価値で設定を行います。

例えば、当初3000万円を借入して、3000万円の根抵当権設定をした場合、借入残高が1000万円になって、追加で1000万円借りる場合新たに抵当権設定する必要がなく借り入れをすることができます。

借入ができる枠みたいなものです。

ただ、枠といても必ず根抵当権設定の金額まで貸してもらえるということではなく、審査をして問題がなければ、その枠までは新たに抵当権の設定をしなくてもいいというだけです。

根抵当権の設定には、メリットとデメリットがありますのでしっかり把握しておいてください。

根抵当権のメリット

①根抵当権設定の金額内で、追加融資を受けた場合、新たに抵当権設定をしなくてもいいので登記費用が節約できる。

②根抵当というのは、不動産単位ではなくその人(その法人)単位で考えます。
例えば、3つ不動産を所有していて同じ金融機関で根抵当権設定をすると、3つの不動産を合わせた担保力で借り入れをすることができます。

そのため、今回購入を考えている収益物件の借入希望額が購入する物件の担保力だけでは不足する場合でも、以前に購入した物件の返済が進み、担保力に余力がある場合はその余力を使って借り入れをすることができます。

根抵当権のデメリット

ひと言でいうと、根抵当権を設定した金融機関に縛られてしまうということです。

縛られるというといい方が悪いかもしれませんが、私個人的にはそんな印象を持っています。

例えば、3つの収益物件を保有している方が、そのうち1つの物件(借入残高2000万円)を売却しようとするとき、普通に考えると借入残高の2000万円を介せば抵当権を外してもらえると考えがちですが違います。

金融機関は、3物件の担保評価と貸出残高をみていますので、もし今回売却する物件がなくなると、借入残高は2000万円減るけど、残り2物件の担保評価が貸出残高を割ってしまう場合は、担保評価を割る分を繰り上げ返済で穴埋めしないと売却を承諾(抵当権の抹消)してくれません。

法人などで、運転資金を借入している場合、その残高も根抵当権の中に含まれてしまいますので注意が必要です。

ですから、いくらいい買主が表れて売却しようと思ってもできない場合や、売却して残ったお金を全額返済するよう求められる場合があります。

後で後悔しない抵当権の設定方法

いろいろな考え方はあると思いますが、私個人的には、収益物件に関する借り入れは抵当権で設定するのがいいと思います。

それは、
・担保評価割れした物件を無理して買ってしまうことがなくなる。
・もしいい条件で売却できる、またどうしても資金が必要という時に、その物件の借入残高だけ返済すれば必ず抵当権を抹消してもらえる。
からです。

ただ金融機関にとっては、根抵当権の方が
・他の金融機関が、2番抵当を設定しずらい
・貸出期間中に、売却され貸出残高を減らさなくて済む
・手続きがラク
・運転資金など、他の借り入れ分も根抵当権により保護される
など、金融機関にとってのメリットの方が大きいと感じます。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

借入が厳しい時などは、根抵当権での設定なら借入ができたのにということもありますので、絶対にやめた方がいいということではありませんが、この仕組みを理解した上で抵当権の設定方法を検討してみてください。

ちなみに私が保有している物件はすべて、その物件ごとに抵当権で設定しています。

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