管理会社は本当に必要か?

管理会社は必要か

はじめに

賃貸経営をされている方のほとんどが、管理会社に管理委託をされていると思いますが、本当に管理会社に管理を委託する必要があるのでしょうか?

この内容について考えていきたいと思います。

管理会社の仕事とは

管理会社の主な仕事は、

1.入居者募集
2.入居契約
3.入居中のトラブル処理
4.家賃集金
5.滞納処理
6.退去処理

これが、管理会社の主な仕事です。

自主管理は無理か?

結論から言うと、自主管理もありだと思います。

先に書いた、管理業務のうち

・1と2は仲介会社に依頼すれば大丈夫
・3は、修繕が伴うクレームは信頼がおける修繕会社(リフォーム会社)がいれば大丈夫
・4.5は家賃保証会社付きの契約をすれば大丈夫
・6は信頼がおける修繕会社(リフォーム会社)がいれば大丈夫

ということで、仲介会社とリフォーム会社さえパートナーとしていれば管理会社は不要だと思います。

当然、入居者から直接連絡が入ったりと手間はありますが、それは仕方ないです。

自分でしようと思えばできる管理を、なぜ皆さんは管理会社に委託するのでしょうか?

管理会社に管理を委託する理由

管理会社に管理を委託する代表的な意見としては、

1.管理を任せた方が、入居者を早く見つけてくれるのではないか?
2.家賃滞納があった場合、督促するのが怖い
3.クレームの対処方法に自信がない
4.仕事が忙しくて対応できない
5.入居者と接するのが嫌だ

などなどあると思います。

管理委託をする理由をみるとわかりますが、必ず管理会社が必要というよりも、管理会社に委託したほうが楽だからという部分が強いと思います。

このことを、認識して管理会社に管理委託することはいいことだと思います。

では、管理会社に関を委託するとしたらどんな管理会社がいいのでしょうか?
まずは、管理会社の種類をおさらいしておきましょう。

賃貸管理会社とは

賃貸管理会社には、大きく分けて4つのタイプがあります。

1.建築会社またはそのグループ会社が管理会社
2.賃貸仲介会社やそのグループ会社が管理
3.管理専門会社が管理
4.不動産会社が管理

それぞれの特徴を簡単に解説します。

1.建築会社またはそのグループ会社が管理会社

賃貸物件を建築した建築会社やそのグループ会社が管理を請け負っているケースです。

このパターンの管理には、借り上げ’(家賃保証)が入っていることが多いです。

2. 賃貸仲介会社やそのグループ会社が管理

集客力があり入居者付けに力を持っている、賃貸仲介会社やそのグループ会社が管理を請け負っている場合です。

賃貸仲介会社と近い位置にある管理会社ですので、入居に関しては一番安心なイメージがあります。

3.管理専門会社が管理

自社では、入居者募集をせず、賃貸仲介会社に入居募集はお願いして入居後に関して管理をおこなうパターンです。

一定の管理戸数がないと、収益的に成り立たないため全体的にはこのような会社は少ないです。

4.不動産会社が管理

管理業務がメインではなく、不動産の売買を中心に事業をおこないながら、賃貸管理業務を行うパターンの管理会社です。

どの管理会社がいいの?

管理を任せるなら、私は3,4がいいと思います。

なぜ1.2がお勧めではないかというと、

1.の建築会社またはそのグループ会社が管理会社の場合、建築をしてほしい為に借り上げ(空室保証)を売りにして、安心感を与えて建築につなげる思惑があると思います。

また、借り上げ(空室保証)をするということは、入居者がすぐに決まる家賃設定で借り上げるか、決まらない場合には、保証家賃を下げるか、管理自体を解約すればいいと思っている会社が多い気がします。

すべての会社がそうではないかもしれませんが、普通に考えるとそう考えるのが一般的だと思います。

2.の賃貸仲介会社やそのグループ会社が管理がお勧めでない理由は、仲介専門会社が味方に付いているので入居者が決まりやすいとは思いますが、仲介強い分、他の仲介会社に募集依頼をすることが難しいこともあありますが、ライバルにお願いすることになりますので、どうしても自社だけで抱えてしまう傾向にあるからです。

うまくいっている間はいいのでしょうが、少し決まりにくくなった時に、他の仲介会社で募集をすることができないため、最終的に空室で困るということも考えられます。

まとめ

いかがでしたでしょうか?

自主管理は、無理なことではないし、出来れば自主管理の方が物件のことや入居者のことがよくわかりいろいろな面で愛着がわいていいことだと思います。

しかし、忙しかったり、入居者と接することやトラブル処理をすることに自信がないなど管理会社に委託することも悪いことではありません。

ただ、委託する管理会社選びは賃貸経営を順調にしていくには非常に大切なことですので慎重に選ぶ必要があります。

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